マレーシア不動産投資のメリットとデメリット！外国人への規制と日本の税金

マレーシアの不動産投資は、首都クアラルンプールなどの物件が東京やシンガポールより手ごろに見えることや、外国人でも自分の名義で物件を持てることから、日本でも関心を集めています。 一方で、外国人が買える物件には最低価格の決まりがあり、税金や為替、空室のリスクも日本の不動産とは違います。 この記事では、マレーシア不動産投資のメリットとデメリット、外国人への規制、日本で必要になる税金の手続き、始める前に確かめたいことをまとめました。

マレーシア不動産投資のメリット

• 外国人でも、コンドミニアムなどを自分の名義で登記して持てる
• 英国の法制度をもとにしていて、売買では弁護士が手続きに関わる
• 人口が増えていて、都市部では開発が続いている
• 長期滞在のビザ（MM2H）など、将来の移住とあわせて考えやすい

デメリットとリスク

• 外国人が買える価格帯の高級コンドミニアムは供給が多く、空室や家賃の下落が起きやすい
• リンギットと円の為替の動きで、円に戻したときの利益が減ることがある
• 完成前の物件（プレビルド）は、工事の遅れや開発の中止のおそれがある
• 現地の管理会社に任せきりにすると、家賃や修繕の状況が見えにくい
• 売りたいときに、すぐ買い手が見つかるとは限らない

表に出ている利回りは家賃を満額受け取れた場合の数字で、管理費や空室、税金、為替を引くと手元に残る額は小さくなります。

外国人への規制とマレーシアの税金

外国人が買える物件には最低価格がある

マレーシアでは、外国人が買える物件の最低価格を州ごとに決めていて、州やエリア、物件の種類によって金額が違います。 開発地区によっては規制がゆるい場所もありますが、決まりは変わることがあるので、買う前に必ず現地の弁護士に確かめましょう。

買うとき・売るときの税金

タイミング	主な税金・費用
買うとき	印紙税（外国人は国民より高い率が決められている）、弁護士費用
持っている間	固定資産税にあたる税金、管理費、家賃収入への税金
売るとき	不動産譲渡益税（RPGT）。外国人は持っていた年数が短いほど税率が高い

印紙税やRPGTの率は、税制の改正で見直されることがあるので、最新の率は現地の税務当局（LHDN）や弁護士に確かめてください。

日本で必要になる税金の手続き

日本に住んでいる人は、マレーシアの物件から得た家賃収入や売却益も、日本で所得として申告する必要があります。 マレーシアで納めた税金は、外国税額控除の仕組みで、日本の所得税から差し引ける場合があります。

中古物件の減価償却で赤字にしても、ほかの所得と相殺できない

国税庁によると、令和3年分以後、国外の中古建物の不動産所得で損失が出た場合、簡便法で計算した減価償却費にあたる部分の損失はなかったものとみなされます。 給与などほかの所得と相殺（損益通算）して節税する使い方はできなくなったので、「節税になる」とすすめられる海外中古物件の話には注意しましょう。

始める前に確かめたいこと

1. 投資の目的（家賃収入、値上がり、将来の移住）を決める
2. 外国人の最低価格の決まりと、買いたいエリアの家賃・空室の状況を調べる
3. 新築か中古か、管理会社はどこかを比べる
4. 現地の弁護士に、契約と税金の内容を確かめてもらう
5. 日本での申告の方法を、税理士や税務署に確かめる

海外の物件は現地へ見に行く手間がかかり、話を持ちかけた業者の説明だけで判断しがちです。 「必ずもうかる」「家賃保証があるから安心」という話だけで契約せず、保証の条件と、保証する会社の実態も確かめましょう。 株式や投資信託と比べて考えたいなら、証券投資の利益にかかる税金やNISAの使い方も参考になります。 新NISAと暗号資産のリスクと税金の違いは、こちらで比べています。

マレーシア不動産投資のよくある質問

まとめ：手元に残る額と、日本の税金まで考えて判断する

マレーシアでは外国人も自分の名義で物件を持てますが、州ごとの最低価格の決まりや、外国人に高く設定された印紙税・譲渡益税があります。 空室や為替、完成前物件のリスクを踏まえ、手元に残る額で判断しましょう。 日本に住んでいれば家賃や売却益は日本でも申告が必要で、海外中古物件の減価償却による赤字はほかの所得と相殺できません。