シェアハウス経営のノウハウ！メリット・デメリットと法律のルール、初期費用と始め方

シェアハウス経営は、1つの建物の個室を複数の入居者に貸し、キッチンやリビング、浴室などを共用にして家賃収入を得る不動産経営です。 部屋ごとに貸すため、空き部屋が出ても家賃収入がゼロになりにくい一方で、入居者どうしのトラブル対応や、建築基準法などの法律への対応が欠かせません。 この記事では、シェアハウス経営のしくみとメリット・デメリット、守るべき法律のルール、初期費用の考え方と始め方、運営のノウハウをまとめました。

シェアハウス経営のメリットとデメリット

• 部屋ごとに貸すので、1室が空いても収入がゼロになりにくい
• 「英語を学べる」「ペットと暮らせる」などのコンセプトで、古い建物でも差をつけやすい
• 空き家を活用する方法の一つになる

• 入居者どうしの人間関係のトラブルに対応する必要がある
• 共用部の清掃、家具・家電の故障など、管理の手間が多い
• 用途変更や防火の改修など、法律への対応で費用がかかることがある
• 単身者の需要がある地域でないと、入居者が集まりにくい

守るべき法律のルール

建築基準法では「寄宿舎」の扱い

国土交通省は2013年（平成25年）9月6日付の通知で、事業者が入居者を募集し、自ら管理する建物に複数の人を住まわせる「貸しルーム」は、もとの用途や改修の有無にかかわらず、建築基準法の「寄宿舎」にあたるという考え方を示しています。 一戸建てや事務所などをシェアハウスにする場合は、規模によって用途変更の手続きや、防火・避難に関する改修が必要になることがあります。 物件を決める前に、自治体の建築の窓口や建築士に相談しておくことが大切です。

定期借家契約で入居者と契約する

シェアハウスでは、共同生活のルールを守らない入居者に対応しやすいよう、更新のない「定期借家契約」を使うことが多くあります。 借地借家法第38条では、定期借家契約は書面（または電磁的記録）で結ぶ必要があり、貸す人はあらかじめ、更新がなく期間の満了で終わることを書面で説明しなければなりません。 この説明をしなかったときは、更新しないという定めは無効になるとされています。

初期費用の考え方と始め方

費用	内容
物件の取得費	購入する場合の物件代、または借りる場合の初期費用
改修費	個室への間仕切り、水回りの増設、防火・避難のための工事
家具・家電	共用部の冷蔵庫、洗濯機、テーブル、個室のベッドなど
手続き・設計費	用途変更の申請、設計、各種届出
集客費	シェアハウス専門の募集サイトへの掲載、写真撮影

改修費は、建物の状態や法律への対応の必要性で大きく変わるため、複数の業者に見積もりを取りましょう。

1. 単身者の需要がある地域かを調べ、コンセプトを決める
2. 物件を探し、建築基準法上の扱いと改修の必要性を確かめる
3. 改修と家具・家電の準備をする
4. 入居のルールと定期借家契約の書面を整える
5. シェアハウス専門の募集サイトやSNSで入居者を集める

運営のノウハウ

• ゴミ出し、掃除当番、来客、夜間の音など、共同生活のルールを入居前に説明する
• 共用部の清掃や消耗品の補充は、管理会社に任せる方法もある
• 入居の面談で、コンセプトに合う人かを確かめる
• 入居者の声を聞き、トラブルの芽を早めにつむ

短い期間で人に貸す方法としては、民泊もあります。管理を任せる代行業者の選び方や登録のルールはこちらで紹介しています。 民泊として貸すなら、予約サイトの選び方や自分で集客する方法も知っておきましょう。

シェアハウス経営のよくある質問

まとめ：法律の扱いを確かめ、ルールと管理の体制を整えて始める

シェアハウス経営は、部屋ごとに貸すことで空室のリスクを分けられる一方、入居者どうしのトラブル対応や管理の手間がかかる不動産経営です。 国土交通省の通知では、シェアハウスのような貸しルームは建築基準法の「寄宿舎」にあたるとされ、用途変更や防火の改修が必要になることがあります。 物件を決める前に建築の窓口や専門家に相談し、定期借家契約の書面と共同生活のルールを整えてから始めましょう。