不動産売却の確定申告を自分でする方法！必要なケース、税額の計算、書類と流れ

家や土地を売ったあとの確定申告は、税理士に頼まなくても自分でできます。 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、売った金額や買ったときの金額を入力するだけで、税額まで自動で計算されます。 申告が必要かどうかの判断から、そろえる書類、税額の計算、提出までの流れを国税庁の案内をもとにまとめました。

不動産を売ったら確定申告は必要？

申告が必要かどうかは、利益が出たかどうかと、特例を使うかどうかで決まります。

売却の結果	確定申告
利益（譲渡所得）が出た	必要
マイホームの3,000万円特別控除などの特例を使う	必要（控除で税金がゼロになっても申告する）
損が出た・利益がゼロで、特例も使わない	原則不要

税金がゼロでも申告が要るケースに注意

マイホームを売ったときの「3,000万円の特別控除」は、確定申告をしないと使えません。 国税庁の案内でも、この特例を受けるには一定の書類を添えて確定申告をすることが必要とされています。 「控除で利益が消えるから申告しなくていい」と考えて放っておくと、特例が使えず税金がかかることがあります。

申告の期間

申告するのは、売った年の翌年2月16日から3月15日までです。 たとえば2026年中に売った場合は、2027年の2月16日から3月15日が申告期間になります。

税額の計算のしかた

不動産を売ったときの税金は、給与などとは分けて計算します。

譲渡所得＝売った金額－取得費－譲渡費用

利益にあたる「譲渡所得」は、売った金額から、買ったときの費用（取得費）と、売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いて求めます。

• 取得費：購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用など。建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引く
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費など

買ったときの金額が分からない場合は、売った金額の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。 ただ、5%だと利益が大きく計算されやすいので、古い契約書や通帳の記録が残っていないか先に探してみましょう。

税率は所有期間5年で変わる

税率は、売った年の1月1日時点で何年持っていたかで分かれます。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年を超える	15%	5%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%

※出典：国税庁 タックスアンサーNo.3208・No.3211。所得税にはこのほか復興特別所得税（所得税額の2.1%）がかかります。 買った日から5年たっていても、売った年の1月1日時点で5年以下なら短期になるので、売る時期を決める前に確認しておきましょう。

そろえる書類

申告の前に、次の書類を手元にそろえておくと入力がスムーズです。

• 売ったときの売買契約書と、買ったときの売買契約書
• 売却時・購入時の仲介手数料などの領収書
• 土地・建物の登記事項証明書
• 給与所得がある人は源泉徴収票
• マイナンバーカード（e-Taxで提出する場合）

申告書には、売った物件や計算の内容を書く「譲渡所得の内訳書」を添えます。 3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、特例ごとに決められた書類も必要なので、国税庁の案内で確かめてください。

自分で申告する流れ

1. 書類をそろえて、売った金額・取得費・譲渡費用を整理する
2. 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で必要事項を入力する
3. 自動で計算された内容を確認し、e-Taxで送信するか、印刷して税務署に提出・郵送する
4. 申告期限の3月15日までに税金を納める

作成コーナーとe-Taxを使う

国税庁の確定申告特集では、不動産を売った場合の申告書もスマホで作成し、e-Taxで提出できると案内しています。 譲渡所得の内訳書も画面の質問に答える形で作れるので、手書きで計算するより間違いを減らせます。

期限に遅れたときのリスク

期限を過ぎてから申告すると、無申告加算税がかかることがあります。 納付が遅れた分には延滞税もかかるため、申告と納付はどちらも3月15日までに済ませましょう。

税理士に頼んだほうがいいケース

自分で申告できる人が多い一方で、次のような場合は税理士や税務署に相談したほうが安心です。

• 相続した不動産を売ったが、取得費が分からない
• 買い替えの特例や損失の繰越など、複数の特例が関わる
• 共有名義で、持ち分ごとに計算が必要

税務署では、電話での相談や、事前予約による面談での相談も受け付けています。 売却した年に転職していると、年末調整と確定申告の関係がややこしくなります。転職後に申告が必要になるケースも見ておくと安心です。 株や投資信託でも利益が出ている年は、不動産とあわせて申告が必要になるかを確認してください。証券投資の申告が必要なケースがまとまっています。

よくある質問

まとめ

不動産を売って利益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。 譲渡所得は「売った金額－取得費－譲渡費用」で計算し、税率は売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。 国税庁の作成コーナーを使えば自分でも申告できますが、相続や複数の特例が関わる場合は、税務署や税理士に相談しましょう。